任志强:从城市化的角度看,中国还需要大量的房子
2018-10-21 13:36:50
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10月19日,任志强在以“横盘、长效、探寻新增长极”为主题的第十四届中国地产金融年会上表示,“从城市化的角度看,中国城市的房子不是太多,而是不够。中国的现有政策让那些想进城的人进不了城,因为有限购,住不了房子。”认为中国的城镇化率还非常低,城市仍然缺少住房,在城市化的高增长期,需要快速发展的房地产,以满足基本的居住条件,而如何解决高房价问题根本原因还是土地制度。

任志强认为中国的城市化水平很低,2018年,中国的户籍城市化人口只有42%,远远低于发达国家的水平。从世界城市化进程看,从1800年至今,世界城市人口增长60倍,2016年城市人口40亿,超过农村人口,处于高速城市化状态,相比之下,中国的城市化发展很慢。2017年,中国500万人口以上的城市只有16个,300-500万人口的城市只有25个,而50万人口的城市却有349个,与我们的城市化目标还差很多。

在任志强看来,城市化的发展程度决定了经济发展的质量,人口集中的城市是发展二三产业的基础。典型的例子是美国,1960年,当时世界上千万以上人口的城市只有纽约和曼哈顿,与此相对应的是这两个城市的GDP非常高。城镇化是经济发展的基础,中国经济的高速增长来自于城市化。城市化改变了人们的生活方式,不仅提高了生活与工作效率,还提高了设施利用效率,增强科技创新,这也是为什么二三产业都位于城市。根据《规模:复杂世界的简单法则》一书,人口越多的地方,城市专利数量越多。

未来中国的城镇化还会提高,而任何城市化的高增长期,都需要快速发展的房地产,以满足基本的居住条件,房价上涨是必然过程,这是不可避免的。“其他国家在城市化进程中,能够避免房价大幅上涨,原因是土地制度” 任志强对此分析,中国的城镇化从农村到城镇,从城镇到城市,唯独缺少从城市到郊区这一阶段,郊区的宅基地和城市的住宅用地性质不同,使得无法释放更多供给,从而推高房价。另外,早期分房制度经过二三十年的发展,已经进入拆迁重建阶段,这也加大了房价上涨的压力。目前,城市化的问题是农村和城镇人口无法进入大城市,高房价和限购是重要的原因。从城市化的角度看,中国还需要大量的房子。

8月底,在崇礼举办的亚布力论坛上,任志强与中国城市和小城镇改革发展中心理事长兼首席经济学家李铁来了一次观点的碰撞,火药味十足,展开了围绕“土地改革与房价”的激辩。

任志强:我记得刘主任第一次跟我讨论房地产,大概是02年,我说只要土地公有了,房价就得往上涨,当时还有袁钢明,还有谁。但是刘主任这次提出一个问题,如果打破现有土地政策,房价是不是应该降一降?因为土地出让金不能这么收了,是不是可以向城市边缘转移了?转移的地价会不会导致房价跌一部分?我个人觉得可能在相当一段时间有这种可能性。国际上为什么不这样?因为它一直是私有的,没有这个过程。但是中国如果一旦把土地制度,现有的政府持有城市公有土地和农村的通道打通了,可能在短期之内房价就会掉,因为没有那么多土地出让金的暴利了,会向农村转移。农村的富人像城里人转移财富一样,也会向郊区进行转移,向小城镇建设,向农村转移。这个时候可能把公共资源、医疗、教育都转移到农村或者郊区。这样一个阶段过去了,才有可能让两地的房价相对平衡以后再往上升。如果土地制度不变,仍然是现有的情况,可能就是李主任说的,继续往上涨。但是永远这么涨,涨到什么时候算头?

任志强的观点是与中国城镇化过程密切相关。实际上,任志强这么多年一直看多房价、看多房地产的依据就是中国城镇化。实际上,任志强之所以这么多年看对房地产走势,之所以被封神,就是他看准了中国城镇化还没有结束。换句话说,任志强房地产理论,都是建立在中国城镇化还未结束这个基础上的。

之前,任志强曾经表示,中国要想实现小康和现代化的目标,至少城市化率的水平应在70%以上,否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。但中国的真实城市化率水平极低,正是因为户籍制度的限制造成的。目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%。

任志强说,到现在我们的城市化率只有40%几,还低于世界欠发达水平。名义上58%,是叫做常住人口58%,户籍人口是42%、43%。名义人口就是58%和40%几之差的中小城镇造成的非城市户籍的这些居住人员。农民工还是农民工,当了几十年农民工还是农民工。房地产市场的整体情况而言,不可以忽略市场的巨大前景,中国离实现小康目标还有很远,名义上58%的城镇化率,美国已经达到90%,中国城市人口增量非常大,未来会更明显。在未来20年左右,中国的城镇化仍然是高速发展的过程。

在2017年初,任志强接受网络采访时表示:成年人进城市可能增长很快,都是农民工,但他们租房住不买房,一到春节就回家了都走了。所以要看人口增长里小学生占的比重多大,小学生一来,说明一家子在这生根了,小学中学12年跑不掉的,这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子,再长大还要买房。我们光看人口增长数据很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了,但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市,因为它延续十几年,而这一定是供求关系恶化的过程。

当价格不能成为信号的时候,就要靠历史经验来判断,或靠城市来判断。城市的自有化率影响很大。大家都认为是提升的,我们认为是下降的。为什么?一人户增加了。

你们知道上海的一人户占比是多少吗,26%,北京27%多点。他可能户口还在家庭里,但他一人住着一套房子。所以这个变化是巨大的,因此,一人户增加导致整体增长。全国最近一次人口普查时增加多少,一人户增加11%,这是指全国。说老龄化人口减少,减少结果是什么,结果是需要的房子更多了,你们想象不到吧。你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了,错了!老人越多需要房子越多,上海每家庭人口指数是2.64,北京是2.48,什么意思?一个家庭里不到三个人,导致什么呢?我三个人得要两套房子,德国也是这样。

那么我们从总的指标看,我们住宅大概有200多亿平方米的总建筑面积,大概得需要400多亿。每年如果建十几亿可能还有十几年快速增长过程。那么什么时候结束呢?就是二手房交易会远远超过一手房、而总存量已经差不多了,那么进入存量住房时代。就是拆了建拆了建,拆旧建新这样的少不少呢?不少。如果400亿按5%计算就是每年20亿,记住我们16年11个月竣工量只有7亿多,如果按2.5%计算,和现在的总施工量是差不多的,你也得有十亿左右的更替。

所以房地产在未来发展过程中始终保持一个稳定增长过程,但是会不会再高增长呢 ,不会,就是说它稳定在10-13亿平米之间。你要说17、18亿也很难,一年也容纳不下那么多。所以说它是一个相对稳定的,面积可能不变,但是钱嚯嚯涨,因为土地越来越贵了。所以这个变化还维持了一个gdp增长过程,因为gdp就算那个钱,不算那个总量。

所以从历史来看我们一共建了多少房呢,商品房建了大概7000多万套,不要以为都是商品房,商品房大概在全部总量中只占30%多。去上海看看,上海惨啊,户均面积在全国排倒数第五,大概62平米左右。不要以为你们有汤臣一品你们就很发达,鸽子窝太多了。

日本泡沫大家都拿来举例子,最重要的是什么,它是在经济增长中出现的,是在城市化率超过70%时出现的,你们千万不要忘记,日本是土地私有化。今天我们不是,所以一旦出现泡沫的时候影响是非常非常坏的。


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