世界房价暴跌史,房价可能腰斩吗?
作者:yizhong  鼎财 - 房产生活
2019-10-07 14:35:00
(1772)



如果有一天,房价跌破了你的房贷总额,你该怎么办呢?
在美国,正有超过520万房东承担着比这更大的痛苦。
根据ATTOM的报告显示,2019年第一季度,美国总计5223524套房产处于严重负资产的状态。也就是说,500多万美国业主的房子,房价还不到所欠抵押贷款的75%。
房子不值钱了,还要用一辈子去偿还买房欠下的债务。现如今,美国有十分之一的抵押贷款处于这样的困境。

外资也开始逐渐撤离美国房产市场,让本已降温的美国市场进一步亮起了红灯。
2019年第二季度,海外投资者在美国抛售的房产金额高达134亿美元,超过了126亿美元的购买额度。这也是2013年以来的首次逆转。
很多的机构将美国房产定义为避险资产,双极的分析师并不这样认为。
事实上,回顾全球近现代房价史,美国是全世界房价暴跌次数最多的国家。今时今日,美国的部分城市又重新站上了房价的高点。
房价暴跌的周期是怎样的?房价暴跌有怎样的标志和后果?如果房价终究暴跌,那我还是否能投资房产?应该怎么买?
今天我们聊一下世界房价暴跌史。

世界各国房价暴跌
按照国际上的定义,房价下跌分为三个层次:房价调整、房价崩盘、房价投降。
房价调整是指一年内房价跌幅不足10%的市场,房价崩盘则是指一年内房价下跌超过10%的市场。
而房价投降又叫做恐慌性抛售,最早起源于古罗马时期。
古罗马的第二大富豪名叫马库斯·李锡尼·克拉苏,是著名的政治家、军事家、企业家,与凯撒、庞培齐名。

克拉苏的另一个身份是当时全世界最为成功的房地产商,他收购房产的方式比较特别,是通过灭火的形式进行。
当一栋罗马的房屋着火,克拉苏就会带着消防员和钱出现在火场。房主有两个选择,一个是向克拉苏投降,低价卖掉房子;另一个是眼睁睁的看着房子化成灰烬。
房价投降一词由此而来,现在一般是指单月房价跌幅超过10%的市场。
有的朋友可能要说,这外国人也太少见多怪了,如果标准这么低,国内的很多城市不知道经历过多少轮房价暴跌。
与中国过去的不同,外国每次房价的下跌都要经历长达数年的周期。

美国:1800-2008
美国是近代以来房地产下跌次数最多的国家,以1944年布雷顿森林体系为界限,美国的房产周期规律划分为两个大的时期。
从美国联邦政府1800年开始出售土地,一直到1944年,美国房地产市场的规律极其枯燥,差不多18年就会经历一轮房产泡沫。
1818、1836、1854、1869、1888、1908,1929这7个年份正是这144年间的7个房价峰值。
其中最让人印象深刻的是1929年大萧条,股市刚崩盘的时候,曼哈顿的房价一度暴涨62%,随后又迅速崩盘,截止1933年底较最高点下跌了51%。美国全境房价下跌约31%。
1944年之后,美国整体国运昌隆,房产市场虽然在1980年-2001年之间有4次小幅波动,但都属于前面定义的房价调整,整体经历了数十年的增长期。
2006年7月,美国的房价从高点开始崩盘,截止2012年2月触底,全国范围内名义房价的平均跌幅达到26%。

当时,美国有大概1/3的房产处于严重负资产的状态,尤其是2008年雷曼兄弟倒闭的时期,连续几个星期,曼哈顿的房产机构都没有一笔生意。
2010年,美国近290万处房产收到了收楼通知,占到了美国所有房屋的2.2%。一直到2017年,这一比例才回归到2006年之前的水平。
很有趣的一点,那些因为高杠杆房贷而破产、房子被没收的人,即使经历了惨痛的教训,重新获得房贷资格后的第一件事,仍然是贷款购买新的房子。
这或许是因为,家的感觉,是世界上最难戒掉的东西。

英国1973-2008
虽然近现代以来,英国只经历过三次房价崩盘,但这三次都集中在过去的45年。
英国曾经是一个以租房为主的国度,第一次世界大战结束时,英国80%的人口都是租房居住的,而且所有的房子都属于私人房东。
时至今日,英国是欧洲大国中房屋库存量最低的国家,每千人仅有410.8套住房。
20世纪60年代,每年有40万住宅建筑拔地而起,房价也处于持续飙升的状态。在1950年至1970年间,房屋的平均价格从2000英镑上升到5,000英镑。那时候,英国的业主数量已经赶上了租房住户。
1973年,英国迎来了近现代史上的首次房产泡沫,当时的第四次中东战争和OPEC石油禁运引发了经济停止性通货膨胀,终结了长达20年的经济繁荣。房价在10个月内暴跌了约16%。
80年代开始,撒切尔夫人大力倡导居民购买政府的公屋,1980-1986年期间先后颁布了三项法律,形成了被称为劳森热潮的房地产泡沫。那时的人们坚信:房子是自由民主的基石。

1987年英国房价上涨了16%,1988年又上涨了25%。
然而1989年第一季度开始,泡沫破碎。截止1993年第二季度,英国的名义房价下跌36%,实际房价下跌47%,房贷利率上调至15%,采取浮动利率贷款的业主陷入到绝望当中。
伦敦的债务咨询顾问形容当时的场景:人们会在她的办公室,拿着账单痛哭流涕。
1990年,22%的新房首次抵押贷款可以拿到100%的房款,甚至更高。1991年,42%的房屋采取抵押贷款的形式。1993年,大约有160万人处于负资产状态。那时候的人们会绝望的往银行邮寄家里的钥匙,认为这样就能够免除自己的房贷。

这一次的房产危机整整用了25个季度才回归正常,然而英国人并没有因此而接受教训。
随着2000年后的经济持续增长,英国房价又开始了新一轮的房价暴涨。在2008年次贷危机爆发前,英国的房屋均价已经从2000年的10万英镑上涨至2007年的22.5万英镑。
2007年初,当时的信贷市场已经在释放风险信号,2008年下半年,房价暴跌,北爱尔兰名义房价下跌39.2%,实际房价下跌41.9%。伦敦的名义房价下跌19.8%,实际房价下跌23.3%。

欧洲:2007-2009
相较于英美连续多轮的房价崩溃,欧洲则是被2008年全球金融危机一波击溃。
截止2018年底,经过了10年房价的恢复,希腊的房价仍然是最高峰的57.93%,西班牙是巅峰时的66.43%。
即使是近些年增幅破10%的爱尔兰,房价仍然只有2018年的86.18%。在08年的全球金融海啸中,最大城市都柏林,三年时间房价下跌了56%,公寓价格下跌超过62%。

当时欧洲逃过房价暴跌的只有法国和德国,法国的公寓价格仅下跌了7.4%。而德国整体房价仅下跌了1.89%。
当然,这两个国家的国家的主要城市,也被认为是当前房地产泡沫最严重的区域。
过去十年,巴黎的人均工资仅上涨了30%,但房价上涨了250%。在这种情况下,巴黎在瑞士银行评估的房价泡沫最严重的城市中仅排名第9,而德国慕尼黑排名全球第二,仅次于中国香港。
在网上,很多国人似乎在期盼着中国房价也能有一次像欧洲这样的大跌。
但事实上,房价跌了之后,欧洲人更加租不起房了。
坐标希腊,一个63岁的英语老师海因斯今年刚刚被赶出了自己租住了32年的房子。因为她的房子被“富有的”中国人收购了。
她还发现,由于“富有的”中国人哄抬价格,她已经找不到自己买得起、租得起的房子了。

东南亚:1997
当年的亚洲金融危机,包括中国香港、泰国、菲律宾、印度尼西亚等地区的房价都经历了过山车式的暴涨和下跌。
以中国香港为例,房价从1997年第三季度一直下跌到2003年第三季度,名义房价下跌了65%。当时全港有10万套住房都转为了负资产。
然而,香港的房价回弹也被世界所惊叹,用了30个季度回归到原点,并且在2018年底,超过了峰值的132%。
相较而言,菲律宾、泰国、印尼则都是近些年才在中国投资者的热捧下才逐渐回暖。
1995至1997年间,菲律宾的豪华公寓的名义价格曾经一度上涨了63%(实际价格增长46%)。在1997年至2004年的房价暴跌潮中,豪华公寓的名义价格下跌了34.4%(实际价格下跌了56.2%)。
截止到2009年,虽然名义价格高于1997年,但菲律宾的实际房价仍然比当年的峰值低48%。
泰国也是类似,截至2009年第二季度,泰国的实际房价比1992年的峰值低34.2%。

虽然,房价下跌幅度类似,但泰国市场又区别于东南亚其他的市场。
根据各方面的市场数据,其实泰国房产市场最繁华的阶段是1985-1992年这7年。1987年,泰国的住房供应首次超过了人口增长。
其实早在1990年,泰国房产泡沫已经出现了破碎的迹象。然而,当时大规模的外资进入,帮助泰国房市续命7年。1992-1997年,泰国的实际房价轻微下跌了2.4%,如果不是因为亚洲金融危机,当时的泰国房价其实有软着陆的空间。
相较而言,1997年金融危机对房价的影响,反而不如2006年他信被驱逐。

日本:1991-2009
当年试图做全球老二的日本,创造了近现代历史上周期最长的全国性房价下跌。
1985年到1990年,日本的实际房价上涨了35%以上,据说当时东京皇宫10平方公里的土地价值超过了加利福尼亚州全部房地产的总和。

然而在1992年泡沫破裂以来,日本房价一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年,实际房价仍然比1991年的峰值低39%。

下一次房价暴跌?
回顾全球过去200多年的房价涨跌,很多网上热议的问题都能够找到答案。
房价会跌吗?房价一定会有跌的时候,即使国运昌隆如美国,在经历64年的房价整体增长后,一样会在2008年房价崩盘。
房价有可能腰斩吗?完全有可能,美国、欧洲、东南亚、拉丁美洲、中东都经历过房价的腰斩,那些整体房价腰斩的国家和区域,部分地方房价下跌9成都是可能的。
房子还能买吗?即使在2008年全球性房价崩溃的时候,一样有像中国、德国这样安全的投资标的,房价在经历短期波动后迅速上涨。
那些在美国曾经全面崩盘的城市,例如底特律,费城。现在翻修转售的年均收益都在90%以上。反而是很多表现良好的城市,翻修的收益率只有8-10%。
那些腰斩后5年才房价恢复的城市,看上去似乎有些凄惨。但在市场底部入场的投资者,5年就实现了房价翻倍。真正悲惨的是28年房价都未恢复的国家和城市。
房价暴跌并不可怕,泡沫飘去之后,真正的金子才会露出水面。真正可怕的,是那些无视劝阻,追逐泡沫的人。
地球上最好的投资就是地球本身,关键是看你投资在了地球的何处。
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