中梁钱紧的一年:卖得多但赚得少 重心转至二线城市
作者:szqwlj  鼎财 - 房产生活
2020-01-16 20:37:48
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  钱紧一年 | 中梁浮出水面

  来源:观点地产新媒体

  2020年,中国房地产行业继续披荆斩棘,新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年,我们从企业的角度去观察与思考。

  上市后,一切都不能再隐藏在冰山之下,浮出海面的中梁需要找到一条带有自己印记的路。

  观点地产网 最后一家TOP20房企上市了。

  创办于1993年的中梁,比现在不少千亿房企都要“老资格”。跨越了二十多年的历程后,中梁从2017年开始筹划上市,在失效了一次后,终于开花结果。

  中梁身上最深的光环莫过于“小碧桂园”的称号,“快周转”、“三四线”、“项目跟投”,曾有消息称董事长杨剑曾带着一众高管前往碧桂园总部学习。

  杨剑是“闷声发大财”的典型,极少在公开场合讲话,更少面对媒体发声,就在中梁第二次递交招股书通过港交所聆讯后的新闻发布会上,他也只说了9个字:“我们对上市很有信心。”

  惜字如金、行事低调的杨剑,在激动人心的港交所上市环节也只是现身敲钟,留给媒体的只有那句耳熟能详的大奔和MINI传言。

  随着中梁上市,杨剑身上多了一个标签,“温州第二有钱的人”。

  2013年熬过了温州房地产危机后,中梁作为当地最大开发商,对民间资本动了心思。无论是受限于资金情况也好,还是主动下沉三四线市场,中梁在过去这几年间都吃透了政策的红利。

  上市之后,面对融资渠道收紧、棚改红利消散、调控持续升级、土排竞争激烈的现状,中梁亟需调整航向,摘去标签,找到属于自己的路。

  2019年的中梁,从幕后来到台前,第一次站在聚光灯下,有些陌生。

  主动降速

  中梁没有以前冲那么快了,但仍然很快。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  从2016到2018年,中梁合约销售金额复合增长率达到131%,是同期增长最快的企业之一,杨剑的MINI强行超速插入到了TOP20的队列中,达到千亿之后,适当放缓了脚步。

  中梁2019年定下的全年目标是1300亿元,对比2018年1015亿元的销售额来说,增速大约在27%,并提前一个月完成了任务,在11月达到了1305亿元的销售额。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  中梁2019全年可售货值资源约1900亿元,去化率大约在70%左右,面对持续的市场调控以及房企去化难的问题,中梁显得很自信。2018年,头部房企们的去化率才维持了70%,而部分掉队的房企在5成至6成之间。

  从区域上看,大本营长三角仍然贡献了超过一半的销售额,但相比2018年中接近75%的销售份额,对于长三角的依赖逐步减轻。超过了千亿之后,中梁需要全国范围内的突破来支撑销售额的增长。

  其中,最明显的区域莫过于中西部,此前被房企们忽视的战场正在被重新拾起。从2018年中仅有7%的销售贡献,突破至接近24%,而珠三角、环渤海等区域也在逐步凸显,让中梁稳中有升。

  据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示,中梁目前排在销售榜的第21位,在权益金额销售榜的第18位。

  与2018年末排位接近,中梁的增速变得不那么快,而杨剑当初在内部提出的2021年3000亿“小目标”似乎也已被抛诸脑后。

  中梁目前签约回款率在90%,这个指标十分优秀。在销售指标上中梁与碧桂园十分接近,7成的去化率,9成的回款率,较高的权益比,但碧桂园模式的缺点,中梁也一并继承了,“卖得多,但是赚得少”。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  半年报披露,中梁上半年收入205.57亿元,同比增长111%,而2018年全年为302.14亿元,过去数年在销售额上的突飞猛进以及较高的权益比,使得中梁前几年在规模冲刺下的大部分合约销售额都将转化为未来的收入保障。

  目前,中梁的预收款项亦就是合约负债大约为1141.84亿元,将会在未来结转后释放为公司的业绩,虽然收入增长比预期快,然而在商业布局上的缺失,让中梁的经常性收入微乎其微,物业销售占总收入的占比达到了99.3%。

  上半年,中梁完成了12.32亿元的归母净利润,40%分红是上市之初为了吸引投资者所设立的高指标,是内房企中最舍得分钱的房企之一。而上市以来中梁的表现也不错,市值接近220亿,较上市之初上涨了大约13%。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  公司深耕三四线的结果是毛利率和归母净利率都不太好看,行业毛利率在30%左右,而中梁2019上半年24.5%的毛利率比起过往20%出头已经稳步增长;归母净利率同样如此,行业10%上下的归母净利率,中梁仅达到了6%,“叫座不叫好”的现象值得反思。

  但在债务调整上,中梁首席执行官黄春雷和副总裁游思嘉的工作无疑完成得十分出色,至少从报表上来看的确如此。

  如果说过去的几年中梁负债率是坐了过山车一般,那么上市后大概已经度过了最刺激的那一段。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  从2016年的1790%降低至2019上半年的43.5%,中梁净负债率从最危险的地方用四年回到了安全的边界。1.7现金短债比以及50%的短期债务比算不上特别优秀,但已足够让曾经在天空中飞了几年的中梁,缓缓安全落地。

  经营性现金流则远远算不上优秀,上半年净流出97.6亿元。中梁还在持续扩张过程中,较高的权益比让中梁现金流承受了不小压力。虽然现金流回款及时,但持续的买地支出还是让其在规模突进中出现了较大的逆差。

  过去3年,中梁的融资成本分别为9.4%、7.9%、9.9%,上半年为10%,可以说借来的钱都是贵钱。

  融资方面最大的特点是信托,这也是中梁发家的根本。建立信托公司发放产品,通过连带担保和资产抵押后筹集资金,这也是中梁融资成本居高不下的原因之一。

  目前,中梁的债务结构为51%的其他贷款(信托),以及49%的银行贷款。相较于2018年,银行贷款比率在逐步提升。银行贷款利率成本为7.6%,非银贷款为12.4%,差了将5个百分点,如若将来中梁能够减少部分非银贷款,将对公司释放利润有很大帮助。

  上市筹集的27亿港元中31.6%亦将用作偿还信托贷款,能够上市对中梁将来借到便宜的钱很重要。

  而三大评级机构标普、惠誉、穆迪分别给予的B+、B+及B1主体评级,对中梁来则是锦上添花,有了好的评级,境外债就更好利用。

  中梁上市两个月后成功发行了第一笔美元债,总额为3亿美元,于2021年9月26日到期,年利率为11.5%。

  这笔钱并不便宜,甚至与部分信托成本相当,但上市公司第一笔美元债一般会比较贵,能够发出去比利率来说更重要。评级机构对于未来的背书,会帮助中梁发行更便宜的美元债。

  二线并道

  有多少钱决定了你能去哪,钱不够那就买一张近一点的票,中梁当年用全副身家押注在了通往三四线的火车上。

  在房地产市场利用面粉产出面包的过程中,杨剑选择了薄利多销,用便宜的面粉造出最多人需要的面包。

  对于中梁的发展方向,杨剑曾经讲过:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马MINI。你开10辆大奔,我开50辆宝马MINI,我还是大有机会。”

  下沉市场带来的福利,让中梁从百亿跨越到千亿。短短3年时间内的火箭跳跃,没有让杨剑被胜利冲昏头脑。随着棚改政策的变动,中梁也随之调整了自己的拿地策略。

  2019年7月的港交所敲钟仪式现场,黄春雷也提到:“如果下半年房地产资金收紧,在二线的土地投资可能会加大。”

  “在二线及强三线的拿地比例占到80%以上。”他表示。

  中梁在2019年上半年首次进入了18个新城市(41.250-0.17,-0.41%),获取了70个项目,其中包含了西安、天津、南京、南昌、福州、贵阳、大连等多个二线城市,买地金额达到320亿,二线占比达到40%,三线占比51%,总建面814万平方米,新增货值940亿元,平均地价仅为3900元/平方米。

  中梁控股称:“拟继续扩大在全国范围内的业务,并进一步提升二线城市渗透率。”在2018年下半年,中梁已将重心转至二线及强三线,二线占比逐步提升。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  上述两个图表为中梁半年报所披露的土储分布情况,总土地储备约5300万平方米,385个项目位于139个城市中,未售货值约3400亿。中梁十分依赖与信任江浙一带,尤其是身为大本营的浙江有超过1200万平方米土储,显然对深耕当地所带来的去化效果十分自信。

  但一贯称为长三角经济区的江浙沪,中梁缺少了在上海的规划。更有意思的是,中梁为了全国化布局的快速扩张,在2016年将总部搬迁至上海后,至今没有在上海有过任何一块土地和项目,和一线城市这个标签从未匹配在一起。

  一方面是一线城市土地指标稀缺,竞争房企多,所需的资金量大,且面对的管制和限价是下沉市场无法比拟的,擅长快进快出的中梁对此并不熟悉。

  从图表中不难看出,中梁已经逐步完成了二三线转型,虽然仍有不足2成土储位于四线城市,但2019年上半年新购置土地中仅有9%位于四线,相比2018年14%的四线城市新增土储来说,中梁在调整着自己的计划。

  数据来源:企业公告,观点指数整理

  最主要原因在于四线城市的去化难题,在棚改红利以及返乡置业热潮褪去后,对于当地工资并不高、人口增长不快的现状而言,房子并没有当初那么好卖。

  下半年,中梁持续着二三线拿地的节奏,包括无锡、宁波、成都、合肥、沈阳等都成为了中梁二线与强三线版图中的一员。

  值得注意的是,中梁权益比维持在较高的79%,虽然对比过往几年超过80%的权益比来说稍有下滑,但接近80%仍然为一线房企中的较高一档。目前将重心往二线靠拢的中梁,面对逐渐高企的房价,选择了更多的合作,降低风险及支出。

  如果用杨剑的大奔和MINI比喻,中梁现在应该是左手5辆大奔,右手25辆MINI,二三线两开花。

  对比往年,据中梁6月份公布的招股书披露,在2016年获取地块数量为63宗;2017年为119宗;2018年为221宗,获取土地数量在3年内大幅增长。

  为了配合每年的销售指标增长要求,中梁的土地储备也需要大幅增长。以中梁70%左右的去化率来看,新进入很多城市以及调整二线比例,去化率可能会进一步下降,这就要求中梁当年可售货值增长更快。

  然而,商业开发不足让中梁错过了不的地块,因为现如今许多出让地块都打包了附近的商业整体开发。虽然在投资性物业经验上有所缺失,但中梁并没有像其他房企打算转型,核心还是住宅开发,但会寻求一些商住地块的联动买地机会。

  2019年上半年新增70个项目,全年新增项目数应该不会超过2018年。一是大环境下地价比较高,二是融资端限制了很多以前可以使用的财技。“稳”字当头的政策下,中梁也选择了以稳为主。

  另一方面,中梁2019年需要一份更好看的财务报表,来通过港交所的聆讯并顺利上市,少拿地就可以有更好的现金流。中梁转往二三线的战略部署则让其进入了很多陌生城市,需要熟悉当地市场后再快步前进。

  中期业绩会上中梁管理层透露,随着上市后打开融资通道的钱到位,土地储备将会拉长到2.5倍左右。

  阿米巴减法

  为了上市,中梁年初开始在内部做减法,从组织到员工再到管理层年轻化,杨剑对自己赖以成名的阿米巴拿起了手术刀,在前面加上了“具有中梁特色的阿米巴”。

  大方向上分析,中梁选择了整合几个区域集团,“大鱼吃小鱼”一般的调整企业内部结构,配合几个重点区域的突破。

  中梁将此前的12个区域集团减少到了7个,分别设立北方、山东、江苏、浙江、中部、南方、西部七大区域集团,以及总部直接管理的4个直属公司,产城不动产区域集团,长沙直属区域公司、万筑直属区域公司、青岛直属区域公司。

  中梁奉行的运营策略是“快进快出、小步快跑、低开高走”,通过标准化运营快速扩张和复制,在这艘巨轮运作时只有够快,才不会被吞噬。

  然而,并不仅仅是外部因素,中梁内部的竞争也十分激烈。

  中梁阿米巴的解释是将大业务集团分成若干小业务组织,每个单位组织于运行期间享有足够程度的自主权,通俗一点就是房地产企业内的加盟店,通过不断量化分权配以结果为导向的评估及激励机制。

  数据显示,中梁境内附属公司数量从2016年的223家增至2018年的839家,且雇员人数已由2016年的2100人以上增至2018年的12500人以上。

  每个区域公司有拿地指标,在拿地以后再向集团申请资金,没有拿地或者扩张不积极的公司只有等待被吞并的命运。以结果为导向的评估机制可以激励出最勇敢的战士,但也能让他们为了结果不计后果。

  中梁的“456”战略及快周转是成功的重要因素,即4个月开盘,5个月现金流回正,6个月回款再投资,可是中梁的快并不仅仅体现买地和卖楼上,为了迅速进入下一个项目,公司在建房子时也有点着急。

  中梁在招股书中的风险提示也写到:“这可能导致阿米巴单位在正常营运过程中作出鲁莽的决定以实现短期回报,并造成阿米巴单位之间形成恶性竞争。”

  过去一年,温州、盐城、张家港、绍兴等城市的项目出现了维权事件。此外,写进中梁招股书中的徐州旭鑫施工平台滑塌造成的人员伤亡,正是由于工作人员的急功近利,为了提前开盘卖房伪造的施工现场。

  事实上,并不仅仅是中梁面对着消费者的维权,追寻快周转的房地产企业不少都面临着被维权的事情。但中梁阿米巴模式所推崇的内部竞争及结果导向的评判标准,无疑加剧了这种情况发生的可能性,这种风险随着中梁扩大的地理覆盖范围以及阿米巴单位及雇员数量的增加而不断扩大。

  此外,中梁阿米巴模式跟投制度是房企内最利益共享的跟投,但同时也是最风险共担的。

  其中,中梁集团管理层和区域部门负责人是强制跟投,如果没钱那就是公司强制配资,并每年上交利息。

  黄春雷曾表示:“实际上到目前为止,中梁控股总体还是盈利的。当然我们会根据市场的变化,比如现在的利润或市场压力的情况下,会调整一些比例,或改变一些条件,具体也有一些微调。”

  但是几十个项目中,总会有亏钱的项目。以这种竞争氛围,一些区域公司一定会冒着比较大的风险去拿一些并不稳妥的地块,从而造成亏损。

  在亏损的情况下,员工需要自掏腰包解决。在中梁回款速度的要求下,有些房子恰好遇到调控或者市场变化的情况下并不好卖,只能降价加速去化,那么造成的亏损,员工也需要共担。

  当然,中梁“分钱”时也毫不手软,在利益捆绑机制下的中梁管理层并没有流失太多人才,在流动性较强的房企中比较另类,2019年最大的管理层变化莫过于32岁的李和栗成为地产集团执行总裁。

  一位三十出头的新领导无疑会让中梁底下的人打满鸡血,阿米巴模式下的论功行赏将会重新刺激员工奋力向前,此前裁员造成的负面消息影响会减少。

  是的,中梁裁员了。

  为了上市的公司裁员并不少见,互联网公司就深谙此道,在2019年年初中梁进行区域整合时就清退了不少员工。

  成功上市后,中梁又在11月份迎来了一次裁员风波,预计将陆陆续续减少总部大约10%-20%,有的会进行下放,有的则会直接裁员。

  主要原因是和中梁的区域整合有关,大体目的都是为了公司能够运行得更有效率,减少总部的员工,以及减少区域集团的数量,将职权更好的一层层下放。

  上市后,一切都不能再隐藏在冰山之下,浮出海面的中梁需要找到一条带有自己印记的路。

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责任编辑:孙剑嵩


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